ROMA La liberalizzazione dei mercati valutari apre nuove prospettive agli investitori italiani che vogliono indirizzare i loro capitali nel mercato immobiliare estero. Tuttavia, prima di porre in essere qualsiasi operazione è opportuno che gli interessati valutino attentamente l' andamento dei vari mercati immobiliari. Ecco quindi la necessità di una veloce panoramica sulla situazione delle varie realtà nazionali. Iniziamo dal mercato residenziale. Il 1990 ha segnato una flessione generale dei mercati immobiliari di tutti i principali paesi europei ad esclusione della Germania. Il mercato più colpito dalla recessione è stato quello di Londra; Parigi e Barcellona sono state al contrario le città in cui i prezzi hanno mantenuto dei trend di ascesa superiori rispetto alla media europea. In generale per Alessandro Ghisolfi, dell' ufficio studi della Gabetti holding comunque la redditività dell' investimento resta piuttosto difficile da realizzare soprattutto in quelle città dove il gap tra affitti e prezzi si sta facendo sempre più marcato. Naturalmente, per chi decide di investire una parte del proprio capitale acquistando una casa oltreconfine (se la città prescelta non è una località turistica) l' investimento deve sicuramente concentrarsi nelle zone centrali o comunque considerate di maggior prestigio. Ecco alcuni tassi di rendimento ottenibili nelle principali capitali europee dall' affitto di un appartamento ubicato nelle zone più prestigiose: Londra 4,5-5,5 per cento; Parigi 4-6 per cento; Francoforte 4 per cento; Bruxelles 6 per cento; Amsterdam 6,5 per cento; Lione 7,8-9,2 per cento; Madrid 5,5-6 per cento; Barcellona 5,5-7 per cento; Lisbona 12 per cento. Per quanto riguarda il mercato turistico sicuramente interessanti sono paesi come la Francia e la Spagna, anche se il forte sviluppo dell' edilizia residenziale sulle loro coste mediterranee, sta provocando un eccesso di offerta che comincia a penalizzare le aspettative di rendimento. Ad esempio, oggi in Costa Azzurra i prezzi di vendita al metro quadro variano dai 2,2 milioni di lire ad un massimo di 20 milioni per il Principato di Monaco. Alla cifra di circa 2 milioni al metro quadro si possono comprare dei monolocali in cittadine come Mentone, Cap Martin e all' interno della costa fino a Saint Tropez; appartamenti che naturalmente vengono acquistati per uso esclusivamente personale e dunque non dati in locazione. Per fare un investimento personale buone prospettive si trovano in Corsica, in zone meno congestionate rispetto alla Costa Azzurra. Con cifre variabili fra i 2,5 e i 4 milioni al metro quadro si possono acquistare appartamenti di buon livello nelle zone di Calvi e Bonifacio. Anche per il settore degli immobili commerciali il 1990 è stato un anno di sviluppo più moderato in termini di domanda e di crescita di prezzi. I valori delle locazioni sono aumentati in media generale del 15 per cento rispetto al 1989. La domanda continua a premere soprattutto per i negozi localizzati nelle vie considerate commercialmente più interessanti, vale a dire quelli situati nei centri cittadini dove c' è un maggior passaggio di residenti e di turisti. Le vie più prestigiose delle maggiori capitali europee attraggono soprattutto gli investitori locali data l' oggettiva difficoltà dei potenziali investitori esteri nel riuscire a penetrare in questo segmento di mercato che risulta, come in Italia, molto chiuso. In termini di redditività chi possiede un negozio nei centri di Londra, Parigi, Madrid, Berlino sicuramente si può attendere dei rendimenti superiori al 6,5 per cento; ma il singolo investitore difficilmente riesce ad investire il proprio capitale senza appoggiarsi agli operatori locali. Nella tabella pubblicata in pagina sono rinvenibili le ultime rilevazioni effettuate dai collaboratori esteri della Gabetti nei vari paesi europei dei canoni di locazione medi che vengono richiesti dai proprietari dei negozi situati nelle vie più prestigiose. Per Ghisolfi, questi valori sono gli unici che realmente possono interessare un potenziale investitore, dato che in questo segmento di mercato un ritorno effettivo dell' investimento effettuato si può attendere esclusivamente da queste tipologie di immobili commerciali.