Nel 1991 gli italiani hanno effettuato 15 mila compravendite immobiliari oltre frontiera: un buon 20 per cento in più rispetto all' anno precedente. E' la spia di una situazione nuova. Da qualche tempo, infatti, comprare all' estero conviene. Non a caso un terzo degli acquirenti stranieri in Costa Azzurra sono italiani. Ma investitori del nostro paese si muovono sulla piazza di New York (il centro di Manhattan è decisamente più a buon mercato di quello di Roma o di Milano) come nelle principali città europee. D' altronde le cifre raccolte da "Scenari Immobiliari", pubblicazione specializzata del settore, parlano da sole. Un appartamento di classe nel cuore di Berlino é ancora a 6 milioni e mezzo al metro quadrato, mentre il centro di Amsterdam si attesta sui 4,4 milioni. Sempre in pieno centro Bruxelles supera di poco i 5 milioni; più cara Madrid (8,2 milioni). Ma é solo negli stabili più esclusivi di Londra (18 milioni) e di Parigi (21 milioni) si raggiungono e magari si superano le quotazioni italiane. Il boom degli investimenti immobiliari all' estero é dunque tutta questione di prezzo? Anche. La crisi dei mercati immobiliari, infatti, ha depresso le quotazioni sia in Europa sia negli Stati Uniti. E quindi comprare conviene. Soprattutto perché nel nostro paese, invece, i prezzi non mostrano alcuna intenzione di cedere in modo significativo. Una situazione di stallo che induce gli investitori più smaliziati a guardare oltre confine. Tuttavia -come ha messo in evidenza il seminario organizzato nei giorni scorsi a Milano dalla Mario Breglia & Associati, società di consulenza specializzata nel settore- fra i motivi che stanno spingendo gli investitori italiani a puntare sull' estero, soprattutto l' Europa, un ruolo importante spetta a quello fiscale. Comunque attenzione: occorre muoversi con estrema prudenza e nel rispetto delle leggi italiane. L' intera partita -sottolineano il professor Guglielmo Maisto e l' avvocato Mario Miscali esperti fiscalisti intervenuti al seminario- va seguita attentamente ricordando che esistono dei trattati fiscali internazionali. E soprattutto tenendo a mente come le agevolazioni maggiori riguardino le società invece che i privati. Il sistema più usato dagli investitori accorti é quello di costituire tramite una società italiana una holding in Lussemburgo. Quest' ultima sarà capitalizzata adeguatamente ricorrendo al credito bancario. Si ottiene così il primo vantaggio: la deducibilità degli oneri finanziari nel nostro paese. Sarà compito della holding rilevare una società, ad esempio in Francia, che detenga a sua volta un' immobile. Ed é a questo punto che il gioco può diventare più interessante. Diamo per scontato che il nostro investitore italiano (o meglio la sua holding lussemburghese) metta a segno un buon affare. E che dopo un paio d' anni si decida a rivendere la società francese che controlla l' immobile. Il capital gain ottenuto può essere riportato in Italia con il pagamento di un imposta contenuta. Difatti la legge italiana, almeno fino ad ora, prevede che venga tassato solo il 40 per cento del dividendo ottenuto all' estero (in questo caso si tratta del capital gain dovuto alla vendite delle azioni della società immobiliare). E sul 40 per cento in questione é applicata un aliquota del 36 per cento. Risultato: viene pagato poco più del 14 per cento del guadagno ottenuto. Ovviamente la società francese dovrà versare al fisco locale le tasse sul reddito dell' immobile controllato. Anche in questo caso, però, é possibile ottenere dei vantaggi significativi grazie a quella che gli esperti chiamano "doppia deduzione". In pratica la stessa società francese può indebitarsi fortemente (magari nei confronti della stessa holding lussemburghese) per dedurre gli oneri finanziari. Insomma, tutta l' operazione, viene di fatto generata con la cifra ottenuta dalle banche in Italia. E' chiaro che quando ci si avventura in queste scorribande immobiliari oltre confine bisogna essere doppiamente attenti. Intanto é necessario valutare la bontà dell' investimento. Poi bisogna considerare i rischi. E i rischi crescono se ci si illude di utilizzare una holding lussemburghese fasulla che invece di lavorare grazie ad una struttura locale anche snella di fatto è solo una scatola vuota senza autonomia operativa. Soprattutto se la stessa holding acquista immobili solo in Italia. In questi casi, infatti, il fisco italiano ha buon gioco (e ogni ragione) per intervenire pesantemente nei confronti di una società italiana che usa una sigla straniera quale copertura. -